zamknij wyszukiwarkę

Aktualności

Kredyt mieszkaniowy-kilka porad

Jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt mieszkaniowy, unikaj błędów, które utrudnią lub wręcz uniemożliwią uzyskania kredytu.

 Jeden z najczęściej spotykanych błędów wśród potencjalnych kredytobiorców to podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości z krótkim terminem na sfinalizowanie transakcji. Obecnie mimo szeroko reklamowanej oferty kredytowej starania o kredyt mogą potrwać nawet dwa miesiące. Ustalenie krótkiego terminu na zamknięcie transakcji, szczególnie gdy zapłacony zostanie wysoki zadatek może okazać się bardzo bolesnym i kosztownym doświadczeniem. Niewywiązanie się z zapisów umowy często oznacza, że zadatek przepada. Chyba, że sprzedający zgodzi się aneksować umowę i przedłużyć czas na załatwienie kredytu. Należy jednak pamiętać, że jeśli umowa przedwstępna z krótkim terminem została podpisana u notariusza, aneks również trzeba spisać w kancelarii notarialnej, co oczywiście przysparza dodatkowych kosztów.
Dużym błędem jest podpisywanie cywilnoprawnych umów przedwstępnych z wysokimi kwotami zadatku nierzadko na 100 tys. zł i więcej bez notariusza i na wiarę, że nieruchomość nie ma obciążonej hipoteki. Koncentrując się na ostatecznej umowie, klienci często nie przywiązują wagi do umowy przedwstępnej, a tymczasem mogą z niej wyniknąć na tyle przykre konsekwencje, że do ostatecznej umowy i finalizacji transakcji już wcale nie dojdzie.


Często zdarza  się, że wysokie zadatki na poczet zakupu nieruchomości potrafią wpłacić osoby, które w ogóle nie mają orientacji, co do swoich możliwości kredytowych. Najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej spotkać się z doradcą bankowym i realnie przedstawić mu sytuację. Przy okazji można się dowiedzieć, jakie są warunki cenowe, jaki obecnie obowiązuje czas rozpatrywania wniosków kredytowych w bankach z najatrakcyjniejszymi ofertami, co można zrobić, aby poprawić swoją zdolność kredytową.

Dużym błędem wnioskujących o kredyt mieszkaniowy jest nieznajomość własnej historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli znajdują się tam jakieś zapisy mogące uniemożliwić otrzymanie kredytu, to z pewnością tak się stanie i o kredyt nie będzie łatwo. Raport BIK pokazujący obraz naszej wiarygodności można uzyskać w placówce Biura Informacji Kredytowej, pocztą lub przez Internet. Takie wcześniejsze rozeznanie sytuacji pozwoli uniknąć stresu, rozczarowań i utraty zaliczkowanych pieniędzy.

Mimo rosnącej świadomości finansowej w społeczeństwie, nadal zdarzają się klienci którzy nie wspominają o kłopotach ze spłatą innych pożyczek w przekonaniu, że jeśli tego nie ujawnią, to nikt się o tym nie dowie. Tymczasem informacje na temat obsługi kredytów czy nawet tylko posiadanych i niewykorzystanych limitów kredytowych przechowuje Biuro Informacji Kredytowej. Przed udzieleniem kredytu do BIK zajrzy każdy bank i sprawdzi klienta. Banki zaglądają też do Biur Informacji Gospodarczej, gdzie widnieją wpisy o niezapłaconych rachunkach za media, telefon, telewizję, czynsz czy alimenty. Zdarzają się osoby, które notorycznie spłacają raty z kilkudniowym opóźnieniem, bo tak im jest wygodniej. Podejmują taką decyzję samodzielnie, zamiast porozumieć się z bankiem i aneksować umowę, ustalając inny termin. To przekłada się na niższą ocenę punktową wiarygodności kredytowej i jeśli akurat najkorzystniejszą ofertę będzie miał bank, w którym ta ocena punktowa się liczy, to niestety o kredycie nie ma mowy.

Klienci niesłusznie bagatelizują opóźnienia w spłacie kredytów, uważając, że dwie-trzy opóźnione raty nie powinny mieć żadnego znaczenia, skoro kilkadziesiąt innych rat trafiło do banku na czas. Często żyją również w przekonaniu, że problemy z obsługą kredytu wymazała ostateczna spłata całości długu. W rzeczywistości jednak cała historia opóźnień spłat rat kredytowych widnieje w BIK przez pięć lat od zamknięcia zobowiązania i nie pomoże tu wycofanie zgody na przetwarzanie danych, bo właśnie te negatywne BIK ma obowiązek przechowywać.

Kolejnym źródłem kłopotów z uzyskaniem kredytu mieskaniowego mogą okazać się także częste zmiany formy zatrudnienia. Banki oczekują pokazania pół roku czy roku stażu na jednym typie umowy z pracodawcą np. na umowie o dzieło czy umowie zlecenie. Brak konsekwencji, czyli ciągłe zmiany umów, mogą zablokować drogę do kredytu na kilka miesięcy. A już blokadą na rok lub dwa może się okazać przejście na działalność gospodarczą tuż przed podjęciem starań o kredyt. Banki są bowiem bardziej wymagające wobec osób prowadzących działalność gospodarczą.
Problemy mogą spotkać również osoby, którym połowa wynagrodzenia wypłacana jest z umowy o pracę na etacie, a połowa z umowy o dzieło. O ile przy umowie o pracę wystarczy krótszy staż, to już ta druga zazwyczaj wymaga dłuższego okresu trwania. Może się okazać, że bank weźmie do wyliczeń zdolności kredytowej tylko wynagrodzenie osiągane na etacie lub obniży znacząco dochody uzyskiwane z umów zlecenia lub o dzieło uznając takie „zatrudnienie” za niestabilne..
Zmiana pracy tuż przed wizytą w banku po kredyt sprawi, że trzeba będzie poczekać kilka miesięcy, aby wykazać się odpowiednim stażem u dotychczasowego pracodawcy. Czekać trzeba będzie nawet wtedy, gdy poprawiły się warunki finansowe w porównaniu z poprzednim zatrudnieniem.

Prowadzący działalność gospodarczą, chcąc uniknąć wysokich podatków, wykazują tak wysokie koszy, że w efekcie mogą wykazać niskie dochody. Mimo zapewnień, że w praktyce sytuacja nie wygląda tak źle, a koszty to głównie tarczą podatkową, bank kieruje się tym, co widzi w dokumentach. Niskie dochody jednoosobowej firmy równają się niskiej zdolności kredytowej. Zdarza się,że klienci niejednokrotnie deklarują wyższe dochody niż te wykazywane w umowach. Pracodawcy część wynagrodzenia wypłacają bowiem oficjalnie, a część "pod stołem". Mimo że zainteresowani kredytem są przekonani, że to nie ma znaczenia, to praktyka wygląda inaczej. Bank nie weźmie pod uwagę nierejestrowanej części wynagrodzenia przy obliczeniu zdolności kredytowej.


Sporo zachodu wymaga także wytłumaczenie się z „nie swoich” zobowiązań. Rata kredytu siostry czy rodzica regularnie odprowadzana z ROR-u chętnego na kredyt mieszkaniowy z pewnością zostanie zauważona. Część banków włączy taką ratę do wydatków potencjalnego klienta i obniży jego zdolność kredytową.
Tak samo może się stać, jeśli w przelewach z konta kilkukrotnie pojawi się przelew z tytułem "zwrot pożyczki", którą oddajemy np. znajomemu czy komuś z rodziny.

Pułapką może się okaać podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem ze wskazaniem banków, w których klient zobowiązuje się do zaciągnięcia kredytu. Nie zawsze akurat te banki będą w stanie zaproponować najlepsze warunki, szczególnie gdy sytuacja finansowa zainteresowanego nie jest prosta. Może się okazać, że na placu boju pozostanie jeden bank i to z nieciekawą ofertą, bo będzie miał świadomość, że konkurencyjne banki z umowy nie obsłużą tego klienta wcale, a termin z umowy przedwstępnej wkrótce dobiegnie końca.

 

Duże trudności z uzyskaniem kredytu mogą mieć osoby młode, samotne bez historii kredytowej. Mimo osiągania często wysokich dochodów w przypadku takich wnioskodawców bank podejdzie bardzo ostrożnie do obliczania zdolności kredytowej. Nie uwzględni całości uzyskiwanych przez potencjalnego klienta wpływów. Wstępne optymistyczne wyliczenia zdolności kredytowej mogą nie pokryć się z ostateczną decyzją banku.

Złe oszacowanie kosztów budowy domu może także stać się przyczyną kłopotów w uzyskaniu kredytu. Jeżeli klienci zakupili działkę i planują budowę domu, często zakładają dużo niższe koszty budowy domu, niż przewidują to standardy bankowe. Chcąc zbudować dom o powierzchni 150 m kw., zakładają koszt w wysokości maksymalnie do 200 tys. zł. Tymczasem banki przyjmują, że budowa metra kwadratowego powierzchni domu to minimum 2 tys. zł, i przedstawiają konieczność posiadania w takim przypadku co najmniej 300 tys. zł. I nie pomogą tu tłumaczenia, że kredytobiorca jest budowlańcem lub instalatorem i część prac wykona samodzielnie lub z pomocą rodziny lub  firma znajomego zbuduje dom za półdarmo.

Mimo że już złożenie jednego wniosku kredytowego wydaje się wystarczającym obciążeniem, to złożyć trzeba kilka, w różnych bankach. Wniosek tylko do jednego banku w przypadku kredytu mieszkaniowego to zdecydowanie za mało. Nie ma pewności, czy bank, na którym klientowi właśnie zależy, w ogóle będzie chciał udzielić kredytu. Może się też zdarzyć, że w trakcie załatwiania formalności zmienią się mniej lub bardziej warunki cenowe i do niedawna atrakcyjna oferta stanie się droga, nie do przyjęcia lub nie osiągalna. Na przeszkodzie mogą stanąć też przedłużające się procedury, gdy jedna instytucja jest gotowa udzielić kredytu po dwóch tygodniach, w innej po ośmiu tygodniach wciąż jeszcze będą niejasności. Dlatego dobrze na wszelki wypadek złożyć wnioski do dwóch lub trzech banków. Jeśli sytuacja finansowa klienta jest bardziej skomplikowana m.in. ze względu na nieregularne dochody, kilka źródeł zarobków czy duże uzależnienie od premii, dobrze jest złożyć wnioski nawet do większej liczby banków. Tym bardziej że jeśli chodzi o kredyt mieszkaniowy, nawet dziesięć zapytań złożonych do banków ma niewielkie znaczenie dla wiarygodności kredytowej klienta, o ile zapytania mają zbliżony termin. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku licznych zapytań o kredyty konsumpcyjne. Wówczas aktywność klienta może się na nim zemścić.